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曖昧な点が多かった「罹災証明」の判定
もともと「罹災証明」は地震だけではなく、火災、台風などの被災者に対する自治体の生活支援サービスの一環として発行されてきたもので、全国的な統一基準に基づいたものではない。自治体によって発行方法が異なり、判定方法にも曖昧な点が多かった。その逆に当初は「全壊」であったのが「半壊」に、そして最終的には「一部損壊」に変えられた例もある。この場合は自治体の消防局と福祉・住宅課の担当者が最終決定をしたということ
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さまざまな大気汚染物質
大気汚染に関して、近年、問題になっているのは「光化学スモッグ」である。光化学スモッグとは、光化学オキシダントと呼ばれる有害化学物質が高濃度になった状態のこと。その光化学オキシダントとは、自動車や工場から出される排ガス中の窒素化合物や炭化水素類（揮発性有機化合物）などが紫外線で「光化学反応」を起こしてできたオゾンなどの酸化性物質（オキシダント）をいう。光化学オキシダントは、強力な酸化力を持つために、
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振動の減衰性によって揺れがおさえられる
五重塔が地震で倒れたという記録はありません。そこで、五重塔は耐震的ということになっています。わたしも五重塔は、伝統構法のなかでは相当に耐震性が高いものだと思っています。この五重塔の耐震性について、地震のとき「心柱」（木造仏塔の中心に立てる柱）が内部で揺れて調子をとるので、それが塔本体の揺れをおさえる役割をする、という説がありました。しかしいまでは、この説はほぼ完全に否定されています。心柱が揺れるよ
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データを多く収集
投資対象となっている不動産と同種のデータであることが必須条件である。データを多く収集するほど、目安となる標準的なキャップレートが推測できる。まず、買い急ぎや売り急ぎなどの事情で価格がゆがんでいる事例がないか、特殊な物件ではないかといったチェックを行う。その後に、特殊事例に当たるものを対象外とするか、補正を施して採用するか判断しなければならない。データとして採用可能な事例だけを集めることが重要である
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会社が生みだす価値（付加価値）とは
みなさんの賃金は、外から賃金分として、別にころがりこんでくるものではない（材料の支給を受けて、施工や作業をする会社では、労務費とか工賃として計算されるが、それでも、その会社にとっては、完工高という売上げで表されるし、その中から会社の必要経費も賄っている。賃金というものは、自分の会社でひねりだすものである。そのひねりだす賃金のもと（賃金の原資）は、つぎの形で生みだされる。図表7を見ていただきたい。み
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日本の地価はアメリカの一〇〇倍
投資の対象は、オフィスビルが五一億ドルで一位、二位がホテルの四五億ドルである。アメリカで発展するのは、断然カリフォルニアである。なぜなら、アメリカの寒い地域から暖かいカリフォルニアへ移り住む人が急増している。現在でも、アメリカの中でロサンゼルスの地価はワシントンの三倍、シカゴの三倍と人気が著しく高い。これからの狙い目は何といっても、カリフォルニア、その中でもロサンゼルスである。この地域は、西海岸で
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床材の選択ミスも多い
ちょっと古い家によくおりがちな床のきしみ、プロレスのリングマットのようなへたりは、床下のビームやジョイスト（根太）の手抜きもあるが、床材の選択ミスも多い。そして地面から湿気や汚れもやってくる。磨耗もする。床をあだやおろそかにはできないのである。こんなことをあれやこれやと考えると、生粋のオーク材がベストなのだと思う。こいつはベルサイユ宮殿にも使用されているくらいで、なんといっても堅く頑丈なことは天下
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研修にも積極的
海外建設協会は八六年度事業計画に、引き続き海外建設長期ビジョンの策定を掲げ、とくに「中国問題研究会」を設置している。この研究会の活動、目標、運動方針については必ずしも明確ではないし、各社の思惑の違いも目立つ。しかし、人口一○億のこの隣国の将来、その国づくりへのわが建設業の関心は高まる一方である。世界経済の南北分極化の進展とともに、建設各社の海外戦略の重点は「金のある」先進国志向を最近は強めている。
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究極の都会暮らしが満喫できるが……
表参道周辺は、ブティック、ヘアサロンなど流行の最先端のショップに交じって、都会的なマンションも数多く建っている。とくに南青山４丁目のホテル「フロラシオン青山」の坂道を下ったあたりは、界隈でももっとも落ち着いた住宅地で、区立の名門、青南小学校も近いため、子育て層にも根強い人気がある。表参道に面した神宮前４丁目には、２００６年２月に日本を代表する建築家、安藤忠雄が設計した賃貸マンションと商業施設の複合
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なぜ固定期間選択型の特約期間10年の金利なのか？
なぜ固定期間選択型の特約期間10年の金利なのか。それには、こんな理由があるという。「住宅ローンの返済に行き詰まってデフォルト（債務不履行）に陥る確率をこれまでの実績から分析したデフォルトカーブをみると、返済開始から10年を過ぎると確率が大幅に低くなります。ことばは適切ではないかもしれませんが、10年目を無事に通過すれば、その後の“生存率”が極めて高くなるわけです。そのため固定期間選択型の特約期間1
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2×4（ツーバイフォー）工法（現場量産）
日本のプレハブ住宅は世界一だけれど、アメリカの住宅のほうが一段階安いので、彼らの地の2×4（枠組み型）工法が導入された。それは日本の在来工法（真壁式）よりは資材多用型で大壁式のシステムであるが、断面が二インチ×四インチの材を代表とするわずか数種の材木ですむためと、資材の少品種大量流通にも適しており、柄（ほぞ）などを使わず単純カットの釘打ちだけで組み上げるので、省力化が進んだ優れた近代的な工法である
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街のログハウスは。鉄の屋根々を持つ
防火制限が問題になるケースは大きく2種類に分けられます。ひとつは建てられない建築物があること。もうひとつは建築コストの問題です。それぞれの地域に分けて見ていきます。まず、もっとも制限のきつい防火地域。ここでは、延床面積が100平方メートルを超え、3階建て以上の建物は、主要構造部が鉄筋コンクリートや鉄骨など耐火性のある材料でできた「耐火建築物」で作らなければならず、そうでない2階建て以下の建物も耐火
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工事は楽だがメンテナンスは困難、給排水管の埋込式
マンションでは、排水管やガス管などすべての配管が１階スラブ下で本管につながっています。そのため、この部分にある程度の空間がないとメンテナンスが困難になります。マンション設計に慣れていない設計事務所や施工会社（ゼネコン）が手掛けたマンションでよく見られるのが、１階スラブ下がすぐ土で、その中に配管を埋めてしまっているというものです。この方式ですと費用も安く工事も楽ですが、配管に何かトラブルが生じた場合
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マイホーム発電の住宅に引っ越した姉
エコ関連、環境問題に詳しかった姉がマイホームを購入したと聞き、母と連れだって遊びに行ってきました。普通の新築で、母と「いいね?」「ステキやね?」なんて言っていたんですが、姉が誇らしげに「この家は自家発電できるのよ！！」と言ったので、さらに驚かされました。わたしもCMでマイホーム発電ができる住宅や設備があるのは知っていましたが、実際に使っているひとがいるなんて思わなかったので(笑)実際いくらかかった
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別荘のあこがれの夢が叶えられた
わたしの住んでいる家には、自分の部屋がないので、子ども部屋のある話があると、とてもうらやましく思っていました。わたしの家の間取りは、居間というか、部屋というか、寝室は一緒のようなところにあります。その部屋には、人が通るので、着替えはその所では、格好が悪いのでできないからお風呂場でしています。そんな部屋だから自分の家であって、家でない気持ちでした。そんなある日、自分の大事な宝物がゴミ扱いにされたので
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銀行の株式公開支援サービス
銀行の株式公開支援サービスとしては、、中長期経営計画策定アドバイス、資本政策の具体的提案、エムティービーキャピタルによる成長資金の提供、事業拡大に向けた営業支援、M&Aのアドバイス、従業員持株会発足・ストックオプション導入アドバイス、事業承継対策アドバイス、株式事務代行機関としての役割、東証上場に係るアドバイス、経営陣に対するプライベートバンキング機能の提供、IR活動アドバイス、証券会社、監査法人
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激しく変化し続ける職住一体の街
ここ数年の再開発ラッシュの目玉地区である。「六本木ヒルズ」、防衛庁跡地の「東京ミッドタウン」ができたことで、それまでの夜の街というイメージが一変。情報、文化、ビジネスの最先端の街に大きく変わりつつある。また、赤坂駅前のＴＢＳ本社の敷地も現在再開発が進められており、これからも大きな変化が予想される注目エリアである。千代田線赤坂駅の開業は昭和４７年と比較的遅いが、銀座線赤坂見附駅は昭和１３年に開業して
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夏を涼しくする方法
エコハウスの先進国・ヨーロッパを見ていると、自然な形でいかに夏を涼しく快適に暮らすかという問題に真剣に取り組んできたことがうかがえます。屋根の上に土を乗せ、芝生を植えたり、樹木や植物を植え、外壁にツタをからめ、夏の強い陽射しを避け、いかに“涼”を求めるかに知恵をしぼっています。我が国においてもエコロジーについての勉強会が各地で盛んに行われていますが、我が国は高温・多湿の気候の上、降雨量も多く、台風
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日本の家は、日本の道より危険です
一生のうち最もお世話になる道具は何でしょうか。家だと思います。包丁。火。クルマ。道具をナメたら、牙をむきます。まさに「急須猫をかむ」といったところ。え？ホントは、「窮鼠猫をかむ」ですね。失礼しました。2003年のデータを見てみましょう。窒息、転倒、溺死などの家庭内事故死。その人数は１万1290人。いっぽう交通事故死は１万９１３人。しかも65歳以上の場合、交通事故死のおよそ２倍の人数が亡くなっていま
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値下がりのない住宅の条件
新興住宅地として開発され、当初は人気がなかったが、街並みが整い、商店が増えてきた。そんな変化があると、人気が高まって、土地価格が間違いなく上がる。将来値上がりする住宅を買いたければ、今、不便な場所や人気がない場所を選ぶに限る。不便でも新線開通の予定のある、というような場所ではダメ。計画が明らかにされた時点ですでに土地の値段が上がっているからだ。計画がまったくない場所に家を買えば、２０年後か３０年後
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土でつくった巨大要塞＝客家
古代からの重要な建築素材に土がある。土はそのまま壁に塗り込んだり、木製の型枠に入れて日に干すと日干し煉瓦になる。イラクのレジトと呼ばれる日干し煉瓦は、刻んだ藁と地元の土が原料だ。アメリカ先住民であるアメリカ南西部のホホカム人は、広場を中心にアドベと呼ばれる日干し煉瓦でつくった建築で大きな集落をつくっていた。土の建物は、洞窟や草で覆ったテントなどと同じように住居の原点である。しかし、土の建物は、雨水
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管理費用は「見合った金額」をかけているかを確かめる
実際の管理を誰が行うかは、それぞれのマンションによって違います。比較的小さなマンションでは、管理組合と直結したかたちで住民本人による自主管理が行われ、中規模以上になると外部の管理会社に委託することが多くなります。どちらの方法がいい悪いといったことは一概にいえません。住民が支払っている管理費用に見合った、有効な管理がなされているかが重要なのです。郵便受けやエントランスの清掃状態、切れている照明はない
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新築マンション市場を直撃
震災ショックは、新築マンション市場を直撃した。不動産経済研究所の調べによれば、九五年上期（一〜六月）の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同期比一〇・七％増の三万七七五七戸と過去最高を記録した。ただし震災ショック後の四〜六月の発売戸数は前年水準を約五％下回り、上期の平均月間契約率も七四・五％と前年同期に比べて一四・六ポイントも低下した。昨年来の供給過剰に、震災ショックと公庫の融資基準強化が消費者
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自分のマンションの賃貸情報をみたら
今住んでいるマンションの賃貸情報というのは、住み始めたらどうでもいいと思っていないでしょうか？しかし、住み始めてちらっと久しぶりに物件情報を見たら、なんと自分と同じ階の同じ間取りの部屋がかなり安く賃貸物件として出ていたらどう思うでしょう？ちょっと失敗したな、とかそちらに移るのもよいかなと思ってしまうこともあります。そのようなときは、入居してすぐは無理ですが、ある程度の期間が経っていたら、家賃交渉を
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貸事務所をシェアしたい
とある資格を持っているので、同じ資格や、他業種の友達と組んで貸事務所をシェアしようかという話が持ち上がっています。事務所シェアの利点は、何といってもコストが安くて済むこと。作業用のデスクは各自用意するとして、応接セットやコピー機もシェアできるので一人で開業するよりは断然低コスト！各々の専門性を生かして、お互いのお客さんを紹介し合ったり、また、困ったときには助け合ったりできるのでメリットが大きいです
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高層マンション住まいは体に悪いのか
高い場所に住むのもいいなと安易な考えで高層マンション住まいをすると、住んで初めて気づくこともあります。健康に悪いという研究がたくさんあるのです。研究結果では以下のことがあげられています。・高い階に住んでいるほど、血圧が高い・母と子が密着しすぎるため、子供の親離れに影響が出る・高い階になるほど、流産が多くなる・風が吹けば子供の成長発達が遅れるこれだけ見れば住みたくなくなる人も出るでしょう。研究は、何
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木造の戸建て風マンションをつくろう
建築基準法の制限目いっぱいに建てて、借金を抱えてというやり方はインフレ時代のものである。デフレ時代は借金はぎりぎりまで減らすことが大事だ。逆に空間を贅沢に使って、ゆとりのある設計をし、長く愛される空間をつくる。こうすれば建築費は安上がりで逆に豊かな空間ができ上がる。空間の体積ではなく、質を大事にすれば、それだけ共感が得られるようなマンションができる。そこで私が考えた答えは、四〇〇坪の土地に木造の戸
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なぜ、日本の住宅は寿命が短い
なぜ、日本の住宅の寿命がこれほどまでに短いのでしょうか。日本の住宅の大半は、木で建てられています。これは、木造住宅自体の寿命が短いということなのでしょうか。先にもお話しましたが、日本古来の伝統工法である木で建てられた建物は、正倉院をはじめとして、実は千年以上も耐えられる構造だということは、みなさんもご存じでしょう。また多くの神社仏閣でも、数百年以上存在している建物が数多くあります。いつから、何が原
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憧れを抱かせるようなデザイン
テナントに対して、何らかのインパクトのあるポイントを持つことは、競争が激化するマーケットにあって、競合先に対して優位に立てることにつながります。大いに検討し、効果が期待できるものについては積極的に採用すべきでしょう。ただ、―点だけ注意したいのは、有名デザイナーを採用するのはよいのですが、デザイナーのひとりよがりなデザインを丸のみにして作ってしまうと、そのデザインが好きなテナントしか集まらなくなって
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心の支え
不動産は、持っているだけで、心の支えになる。土地を持つと、心が楽しくなる。私など最初は、三〇坪の狭い土地を買ったが、「これで家が持てる」と大変な心の支えになったことを今でも覚えている。日本人は、土地への信頼感が世界一強い。土地を持つことによって、生活の支え、心の支えができるからであろう。また、私は同窓の中で一番早く、土地を持ち、家を持ったことから、ずいぶん、うらやましがられた。そのために、何だか、
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二度とないチャンスが到来！
不動産によってその特徴は異なり、投資対象としてとらえた場合、安全性や利益率は大きく異なる。利回りが高い物件ほど、リスクは高くなる傾向にあるが、そのリスクは、自分自身で極力排除することが可能であることは、これまでにお話した通りである。物件の個別の収益性、つまり、利回りを把握し、金融機関からの借入返済も考慮したキャッシュフロー分析を行う。次に、地域的なマーケットを調べ、地域が衰退傾向にあるのか否かを判
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不動産を買うときも会社選びが重要になる
一般消費者が不動産を買うときにも、どの会社から買うのかが重要になってくる。分譲マンションや建売住宅は、売主である不動産会社が経営破綻すると、さまざまな影響が出てくる。投資用の不動産についても同様だ。また、中古マンション、中古一戸建てなどの中古住宅はご通常、売主は個人だが、不動産仲介会社を通して購入するのがふつう。仲介会社が破綻しても、当事者ではないので、分譲物件ほどの影響はないだろうが、それでも手
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不安が決心を鈍らせるケース
「マイホームは買いたいし、されど転勤はこわいし」というわけで、せっかく買ってもいつ転勤があるかわからない状態では、マイホームがかえってお荷物になってマイナスの買い物になるのではないか、この不安が決心を鈍らせるケースが少なからずあります。「転勤を考えてたら、一生マイホームは買えないよ。そのときはそのときと割り切らにゃ」第三者は簡単にいうけれど、当事者にとっては深刻な問題で、夫婦問で議論をしてもいい結
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外資は日本不動産を売却し始めている
日本の不動産が値上がりしすぎて利回りが低下傾向にあるため、最近は買わないで売りに回っているファンドもある。シティコープも早くから日本の不動産を買っていた。しかしいまは日本の金利が上昇に転じたため、これまで買ってきたものを売却して利益を確定。その資金で香港や中国、ベトナム、タイなどのアジアの不動産を買っているともいわれている。そのいっぽうで新規に買い増している日本のファンドもあり、売りと買いが交錯し
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最高六〇〇万円の融資で、年六・〇％と低利
厚生年金、船員保険、国民年金に三年以上加入している人にたいして、年金福祉事業団という政府系団体が住宅資金を貸し付ける制度があるが、これが年金住宅融資で、建て替えにも利用することができる。融資額は、年金に加入している期間によって異なるが、最高額は六〇〇万円（厚生年金・船員保険に一五年以上加入している人）。また、厚生年金・船員保険に二〇年以上加入している人にたいしては、さらに四〇〇万円が加算（別金利）
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新たなバリアフリー概念「アクセス・フォア・オール」
障害者とは違って、高齢者は多くの機能が、時間的な差こそあれ、いずれも衰えていく。視覚情報、聴覚情報のいずれも不十分で、両方合わせても内容が把握しにくいという場面に出くわすことはまれではないだろう。また、歩行環境については、歩けるが長距離は無理で途中で休みたい、階段は使えるが緩やかで手すりがあることが必要、わずかな段差はつまずいて転びやすいので危険、というのが高齢者にとって普遍的な問題としてある。こ
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